Dans le cadre de la déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière le contribuable peut être amené à déclarer un bien immobilier sur lequel il détient un droit d’usufruit dont la nature peut varier selon les circonstances de l’acquisition.

L’usufruit légal

Lorsque ce droit résulte d’une situation légale comme l’usufruit du conjoint survivant prévu à l’article 757 du code civil, il n’entraîne pas une imposition sur la pleine propriété du bien mais uniquement sur la valeur de l’usufruit déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts. Ce barème établit un pourcentage en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition ainsi un usufruitier âgé de 75 ans par exemple, déclare 30% de la valeur du bien. Ce mécanisme vise à répartir de manière équitable la charge fiscale entre usufruitier et nu-propriétaire sans alourdir l’imposition du conjoint survivant déjà touché par le décès.

L’usufruit conventionnel

En revanche lorsque l’usufruit résulte d’une donation avec réserve d’usufruit, il s’agit d’un usufruit conventionnel qui transfère la nue-propriété à un tiers tout en conservant l’usage et les revenus du bien. Dans ce cas l’usufruitier reste pleinement redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur la totalité de la valeur en pleine propriété du bien sans proratisation liée à l’âge. Le bien est donc intégré dans son patrimoine taxable pour sa valeur vénale au 1er janvier de l’année concernée quelle que soit la quote-part des droits réels détenus. Cette différence de traitement repose sur le fait que dans le cadre d’une donation, l’usufruitier a conservé volontairement la jouissance du bien et demeure le bénéficiaire économique principal.

Cette distinction entre usufruit légal et usufruit conventionnel est fondamentale car elle détermine l’assiette de l’IFI et conditionne les obligations déclaratives du contribuable. En cas de contrôle, il est conseillé de pouvoir justifier de l’origine du démembrement par tout document approprié tel qu’un acte notarié de donation, un acte de notoriété ou bien un acte de décès afin de sécuriser la déclaration fiscale.

Face à la complexité des règles applicables en matière d’IFI et à l’importance de bien qualifier la nature de l’usufruit détenu, notre cabinet met son expertise à votre service pour analyser la nature juridique du démembrement et ses implications fiscales, vous assister dans la collecte et la présentation des justificatifs nécessaires, sécuriser votre déclaration d’IFI et anticiper les éventuelles évolutions patrimoniales afin d’optimiser votre fiscalité.

Notre approche personnalisée vous permet d’aborder sereinement vos obligations déclaratives et de minimiser les risques en cas de contrôle.

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