Alors que l’immobilier est toujours la pierre angulaire dans la constitution de patrimoine de beaucoup de français, la société civile immobilière est encore aujourd’hui une solution très prisée. Que cela soit pour la détention, la gestion ou bien la transmission d’un patrimoine immobilier, la SCI répond à certains objectifs. Revers de la médaille, l’administration adapte certaines dispositions et songe à agir sur le volet fiscal. Est-ce une solution miracle ?

Un nouveau formalisme pour les cessions de parts

Une réforme a fait évoluer un point important en juin 2026 au travers de l’article 1865-1 du Code civil, applicable depuis le 27 juin 2026. C Outre les SCI, ce nouveau formalisme concerne les cessions de parts ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du Code général des impôts. Ainsi, les sociétés dont l’actif est principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France doivent s’y soumettre.

Ce qui change

En théorie, avant ce changement les cessions de parts pouvaient être réalisées par un simple acte signé entre les parties. Il était possible pour un conseiller de réorganiser le capital en vue de préparer la transmission du patrimoine. Même si l’administration fiscale reconnaissait ces actes, ils comportaient un risque de nullité et surtout d’inopposabilité. Dorénavant, pour les sociétés entrant dans ce périmètre, la cession doit être constatée par :

• un acte authentique,
• un acte contresigné par un avocat
• un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où il y est légalement habilité.

Et après ?

Cette évolution s’inscrit plus largement dans un contexte où les SCI font l’objet d’une attention particulière sur le plan fiscal. Depuis la publication du rapport d’enquête de l’assemblée dit rapport Courson et dans la continuité de la taxation sur les holdings de la loi de Finances 2026, certaines dispositions fiscales sont dans le collimateur des pouvoirs publics. Entre la possibilité d’amortissement, le taux d’IS et les donations démembrées, certains considèrent que la SCI possède de trop nombreuses dispositions favorables.

Face à ces évolutions, l’anticipation est indispensable notamment lors d’opérations de transmission ou de réorganisation patrimoniale. Les conseillers en gestion de patrimoine de Finankap sont à vos côtés pour adapter votre stratégie immobilière, sécuriser vos revenus locatifs et optimiser la transmission de vos actifs, contactez-nous !

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