Aujourd’hui, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l'amortissement des différentes composantes du bien et à la déduction des charges, dans le cas d’une déclaration aux frais réels.

Que le bien soit loué pour de la courte ou longue durée, en direct avec le locataire ou via un gestionnaire (para-hôtelier ou bail commercial) ; le LMNP permet régulièrement de générer des revenus peu ou pas fiscalisés. En plus de cet avantage pendant la période de détention du bien, ce régime présentait également un avantage en cas de cession. Les éventuelles plus-values étaient imposées, jusqu’alors, aux titres des plus-values immobilières du particulier. Ce régime bénéficiait donc des abattements pour durée de détention, sans prendre en compte les amortissements réalisés.

Cependant avec la loi de Finances adoptée en février 2025, le LMNP ne dispose plus de cet avantage puisqu’il y a dorénavant la réintégration fiscale des amortissements comptables déjà déduits pour la détermination de l’assiette d’imposition de la plus-value.

Voici une illustration du calcul de la fiscalité sur la plus-value immobilière pour un particulier louant en LMNP, avant la réforme et après cette dernière.

Postulat de base :

L’assiette taxable de la plus-value est de 100 000€, elle correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Le propriétaire a détenu le bien pendant 16 ans en déclarant les revenus de ce bien avec abattement des charges réelles. Il a déduit au total 40 000€ d’amortissement comptable soit 2 500€ par an. Cette valeur sera soustraite du prix d’achat pour augmenter l’assiette taxable en cas de réintégration des amortissements comptables.

Calcul de l’abattement pour durée de détention :

• Les abattements annuels commencent à partir de la 6^ème année.

• Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : Abattement = 6 % × 11 ans = 66 %
• Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : Abattement = 1,65 % × 11 ans = 18,15 %

1. Avant loi de finances 2025 : sans réintégration des amortissements comptables

Base imposable IR = 100 000€ × (1 - 66 %) = 34 000€

Impôt = 24 000€ × 19% = 6 460€

Base imposable PS = 100 000€ × (1 – 18,15%) = 81 850€

Prélèvements Sociaux = 81 850€ × 17,2% = 14 078€

Total de l'impôt à payer : 6 460€ + 14 078€ = 20 538€

2. Après loi de finances 2025 : avec réintégration des amortissements comptables

Base imposable IR = 140 000€ × (1 - 66 %) = 47 600€

Impôt = 47 600€ × 19% = 9 044€

Base imposable PS = 140 000€ × (1 – 18,15%) = 114 590€

Prélèvements Sociaux = 114 590€ × 17,2% = 19 709€

Total de l'impôt à payer : 9 044€ + 19 709€= 28 753€

Dans cet exemple, la réintégration des amortissements comptables augmente la base taxable de 40 000€ et donc l'impôt total sur la plus-value immobilière de 8 215€.

Toutefois, cet ajustement de la loi de Finances 2025 ne doit pas remettre en question la fiscalité avantageuse de la location meublée en comparaison à la location nue au regard de l’impôt sur le revenu, la revente n’étant pas systématique.

De plus, il est à noter que les locations meublées en résidence de services, type étudiantes par exemple, ne sont pas concernées… pour le moment !

Dans un système fiscal en transition perpétuelle, il est essentiel aujourd’hui encore plus qu’hier, d’analyser chaque investissement singulièrement en prenant compte de la fiscalité dans sa globalité pour ne pas avoir de mauvaise surprise à l’arrivée. Chaque projet demande une analyse précise et personnalisée afin de choisir le statut le plus opportun.

L’équipe du cabinet Finankap Group se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos déclarations fiscales et sélectionner avec vous la meilleure stratégie possible pour optimiser votre imposition.

Finankap Group, toujours à vos côtés pour donner vie à vos envies.