Dans le monde de l’investissement immobilier, il peut être judicieux, dans certaines situations, d’investir par le biais d’une structure juridique. Principalement, l’investissement en société attire pour avoir des conditions avantageuses sur la fiscalité, la transmission ou bien tout simplement pour éviter l’indivision. Afin de répondre à ces enjeux, deux structures se démarquent dans les stratégies patrimoniales familiales : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune répond à des objectifs différents, que ce soit en matière de fiscalité, de transmission, ou de gestion. Mais laquelle doit-on privilégier pour notre projet locatif ? Décryptage de notre équipe d’experts.

• La gouvernance :

La SCI est l’outil préféré des familles cherchant à construire, gérer et transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre civil. Un des points forts de cette structure juridique provient de la rédaction libre des statuts, les associés peuvent adapter la gouvernance à leurs besoins. Vis-à-vis de la SARL de famille, du fait de sa nature commerciale, elle possède un cadre juridique plus rigide et un formalisme plus contraignant.

• La fiscalité :

Concernant l’imposition, la SCI est à l’Impôt sur le revenu (IR) à défaut, ce qui veut dire qu’elle est translucide fiscalement. Ainsi les revenus générés sont imposés en tant que revenus fonciers directement dans le cadre de la déclaration fiscale des associés à hauteur de la détention des parts de chacun. Dans les cas où la SCI génère trop de revenus, que vous avez une TMI élevée ou que vous souhaitez malgré tout faire de la location meublée, l’option à l’IS est malgré tout possible.

Si vous souhaitez tout de même faire de la location meublée et avoir une société translucide fiscale, alors le choix de la SARL de famille s’offre à vous.  Cette dernière est par défaut à l’IS notamment dû à son statut commercial, toutefois elle bénéficie de l’option permanente à l’IR si cette dernière est constituée exclusivement de membres d’une même famille. Elle n’aura, en revanche, pas d’utilité pour la location nue, on privilégiera alors la SCI.

Que ce soit en SCI ou en SARL de famille, le changement de régime fiscal ne doit pas être prise à la légère pouvant entraîner une taxation coûteuse.

• Et en cas de plus-values lors de la revente ?

Concrètement, le régime applicable à la plus-value va dépendre d’option à l’IS ou à l’IR. Dans le premier cas, vous serez assujetti aux plus-values du professionnel et dans le second aux plus-values du particulier.

Voici deux articles permettant d’avoir des informations complémentaires sur la taxation des plus-values immobilières :

https://www.wealth-a7.com/fr/actualites/sci-et-revente-que-se-passe-t-il-en-cas-de-plus-value-/

https://www.wealth-a7.com/fr/actualites/reintegration-comptable-et-fiscalite-des-plus-values-en-lmnp-tout-ce-que-vous-devez-savoir-sur-l-evolution-de-ce-regime-fiscal-avantageux-/

• La transmission :

Enfin, le grand avantage de la transmission par des sociétés résulte dans la possibilité de transmettre non pas un bien directement mais des parts sociales permettant plus de souplesse.

Conseil d’expert : ne choisissez pas à l’aveugle.

Avant de créer votre structure, il est essentiel de faire une étude patrimoniale personnalisée : situation familiale, capacité d’emprunt, fiscalité actuelle et future, et objectifs de transmission. Une structure mal choisie peut être coûteuse à modifier par la suite. SCI ou SARL de famille, il n’y a pas de meilleur véhicule en absolu. Il y a celui qui correspond à votre projet. Faites-vous accompagner par les membres de notre cabinet et construisons ensemble une stratégie cohérente, optimisée, et durable.

Finankap Group, toujours à vos côtés pour donner vie à vos envies.