Alors que la location meublée bénéficie d’un régime fiscal avantageux grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier, la location nue reste exclue de ce mécanisme, créant un déséquilibre croissant sur le marché locatif. Dans un contexte de tension immobilière persistante, l’idée d’une réforme refait surface notamment avec la remise d’un rapport au gouvernement et plus précisément à la ministre du logement. Ce rapport intitulé « Pour une relance durable de l’investissement locatif » a été co-écrit par Marc-Philippe Daubresse, sénateur du nord et Mickaël Cosson, député des Côtes-d’Armor et propose donc un projet de création d’un statut de bailleur privé.

À ce jour, les bailleurs en location nue ont deux options fiscales, le régime micro-foncier, accessible si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€ par an, offrant un abattement forfaitaire de 30% sur la base taxable ; ou bien le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.), mais sans possibilité d’amortir la valeur du bien, contrairement à la location meublée. Or, l’amortissement représente la prise en compte de la dépréciation du bien dans le temps, ce qui permet une optimisation fiscale significative étant une charge non décaissée. Cette disparité fiscale a amené de plus en plus d’investisseurs à privilégier la location meublée, et pour de la courte durée, au détriment de l’offre de logements pour la longue durée.

Aujourd’hui, une réintroduction encadrée de l’amortissement en location nue est donc envisagée, inspirée des anciens dispositifs Périssol et Besson des années 1990. Ces mécanismes visaient à soutenir la construction de logements locatifs en contrepartie d’un avantage fiscal. Parmi les pistes évoquées, figure la création d’un statut de bailleur privé, intégrée au projet de loi de finances 2026. Ce nouveau cadre permettrait d’amortir 4% à 5% de la valeur du logement par an sur 20 ans. De plus, à l’issue de cette période de détention, le propriétaire serait exonéré d’impôt sur la plus-value. Et c’est ce point qui rendrait la location nue plus intéressante que la location meublée. Notamment depuis la réintégration de l’amortissement réalisé dans le calcul de la base taxable de la plus-value immobilière.

N’hésitez pas à consulter notre article à ce sujet. https://www.finankap.com/fr/actualites/reintegration-comptable-et-fiscalite-des-plus-values-en-lmnp-tout-ce-que-vous-devez-savoir-sur-l-evolution-de-ce-regime-fiscal-avantageux-/

Outre l’avantage sur le régime réel, le régime micro foncier devrait voir son abattement remonté à 50% et 65% pour les biens sociaux avec un éventuel plafond de 30 000€ de recettes brutes annuelles pour pouvoir en bénéficier. Enfin une autre mesure majeure du rapport concerne la suppression de l’IFI des biens loués avec un bail de location nue.

Ainsi, ce dispositif s’appliquerait aux biens neufs, mais aussi à l’ancien sous condition de travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien. Il rentrerait en vigueur pour les investissements réalisés à partir du 1^er décembre 2025.  Mais cette hypothèse semble peu probable sous peine de revente massive et d’achat massif de la part des investisseurs. Enfin il est essentiel de rappeler que, pour l’heure, ce n’est qu’un projet qui traduit cependant une volonté claire d’harmoniser la fiscalité entre les différentes formes de location et de stimuler l’investissement immobilier pour de la location longue durée. A voir ce qu’il adviendra réellement car, dans un contexte de recherche de recettes fiscales pour l’Etat, ce dispositif représenterait un coût pour les finances publiques, avec une baisse potentielle des rentrées fiscales liées aux revenus fonciers.

Dans ce contexte de mouvances réglementaires, il est donc essentiel d’être accompagné par un professionnel pour calibrer et anticiper sa stratégie patrimoniale selon une veille juridique pointue.  N’attendez plus et contactez-nous !

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